上海市房地产登记条例修订版

2023-12-06 11:21:02 来源：条例作者：薇薇阅读量：下载此文档

　　我国的房地产登记制度与近年突飞猛进、蓬勃发展的房地产市场相比则相对滞后,仍然很不完善,存在着诸多的缺陷。下文是上海市房地产登记条例，欢迎阅读!

上海市房地产登记条例全文

　　第一章　总则

　　第一条　为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条　本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

　　第三条　本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。

　　本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

　　第四条　上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。

　　市房地资源局所属的上海市房地产登记处(以下简称市登记处)负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。

　　区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记工作实施监督管理。

　　第五条　市房地资源局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，并制定房地产登记技术规范。

　　房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，对房地产登记册进行记载、公示。

　　房地产登记工作人员应当经统一考核合格后，持证上岗。

　　第二章　一般规定

　　第六条　因下列情形之一进行房地产登记，有关当事人双方应当共同申请：

　　(一)买卖;

　　(二)交换;

　　(三)赠与;

　　(四)抵押;

　　(五)设典;

　　(六)法律、法规规定的其他情形。

　　第七条　因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：

　　(一)以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权;

　　(二)经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权;

　　(三)新建房屋;

　　(四)继承、遗赠;

　　(五)行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定;

　　(六)人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解;

　　(七)仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解;

　　(八)本条例第三十二条所列情形;

　　(九)法律、法规规定的其他情形。

　　第八条　两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。

　　第九条　当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

　　第十条　申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

　　第十一条　房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。

　　第十二条　申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。

　　第十三条　依法登记的房地产权利受法律保护。

　　未经登记的房地产不得转让。

　　同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　第十四条　土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。

　　房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。

　　有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：

　　(一)房地产权属争议尚未解决的;

　　(二)不能提供有效的房地产权属证明的;

　　(三)非法占用土地的;

　　(四)属违法建筑或者临时建筑的;

　　(五)法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。

　　第十五条　有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：

　　(一)人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施;

　　(二)行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。

　　第十六条　房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。

　　第十七条　房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。

　　房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。

　　房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。

　　第十八条　房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。

　　房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续;当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。

　　第十九条　房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。

　　第二十条　土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。

　　房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。

　　房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

　　房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

　　第二十一条　房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印;申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。

　　第三章　土地使用权和房屋所有权登记

　　第一节　初始登记

　　第二十二条　以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)土地使用权出让合同或者土地租赁合同;

　　(四)地籍图;

　　(五)土地勘测报告。

　　以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。

　　出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。

　　第二十三条　以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)建设用地批准文件;

　　(四)地籍图;

　　(五)土地勘测报告。

　　第二十四条　符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：

　　(一)申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人;

　　(二)申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致;

　　(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突;

　　(四)不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

　　第二十五条　新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)记载土地使用权状况的房地产权证书;

　　(四)建设工程规划许可证;

　　(五)竣工验收证明;

　　(六)记载房屋状况的地籍图;

　　(七)房屋勘测报告;

　　(八)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

　　第二十六条　符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

　　(一)申请人是房地产登记册记载的土地使用权人;

　　(二)申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致;

　　(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突;

　　(四)不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

　　第二十七条　房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第二节　转移登记

　　第二十八条　经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：

　　(一)买卖;

　　(二)交换;

　　(三)赠与;

　　(四)继承、遗赠;

　　(五)法律、法规规定的其他情形。

　　第二十九条　申请房地产转移登记，应当提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)房地产权证书;

　　(四)证明房地产权属发生转移的文件;

　　(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

　　第三十条　符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：

　　(一)转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人;

　　(二)申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

　　(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

　　第三十一条　房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第三节　变更登记

　　第三十二条　经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：

　　(一)房地产用途发生变化的;

　　(二)房地产权利人姓名或者名称发生变化的;

　　(三)土地、房屋面积增加或者减少的;

　　(四)房地产分割、合并的;

　　(五)法律、法规规定的其他情形。

　　第三十三条　申请房地产变更登记应当提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)房地产权证书;

　　(四)证明发生变更事实的文件;

　　(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

　　第三十四条　符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

　　(一)申请人是房地产登记册记载的权利人;

　　(二)申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

　　(三)申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致;

　　(四)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

　　第三十五条　房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第四节　注销登记

　　第三十六条　房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人应当在灭失事实发生后申请注销房地产登记，并提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)房地产权证书;

　　(四)房屋灭失的证明。

　　第三十七条　以出让、租赁等方式取得的土地使用权依法终止的，原土地使用权人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)房地产权证书;

　　(四)证明土地使用权依法终止的文件。

　　第三十八条　土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)房地产权证书。

　　第三十九条　符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

　　(一)申请人是房地产登记册记载的房地产权利人;

　　(二)申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

　　(三)申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。

　　第四十条　房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记册，并书面通知申请人，原房地产权证书作废;不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

　　第四十一条　房屋灭失或者土地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。

　　第四十二条　土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记。房地产登记机构应当将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。

　　第四章　房地产他项权利登记

　　第四十三条　有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：

　　(一)抵押;

　　(二)设典;

　　(三)其他依照法律、行政法规设定的房地产他项权利。

　　第四十四条　申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)房地产权证书;

　　(四)抵押担保的主债权合同;

　　(五)抵押合同。

　　第四十五条　申请房地产典权登记，应当提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)房地产权证书;

　　(四)设典合同。

　　第四十六条　经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)房地产他项权利登记证明;

　　(四)证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的文件。

　　第四十七条　符合下列条件的房地产他项权利登记的申请，应当准予登记：

　　(一)申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人;

　　(二)申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

　　(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

　　第四十八条　房地产登记机构应当自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第五章　预告登记

　　第四十九条　房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

　　(一)预购商品房以及按照市人民政府有关规定进行预购商品房的转让;

　　(二)以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;

　　(三)以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。

　　应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。

　　经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。

　　本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效;本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。

　　第五十条　申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)商品房预售合同。

　　预购商品房发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

　　第五十一条　预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。

　　已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

　　第五十二条　申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)商品房预售合同;

　　(四)抵押担保的主债权合同;

　　(五)抵押合同。

　　预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

　　第五十三条　预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

　　第五十四条　申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)记载土地使用权状况的房地产权证书;

　　(四)建设工程规划许可证;

　　(五)房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同;

　　(六)抵押担保的主债权合同;

　　(七)抵押合同。

　　房屋建设工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

　　第五十五条　单方申请预告登记，应当提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件。

　　第五十六条　经预告登记的房地产权利依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：

　　(一)申请书;

　　(二)身份证明;

　　(三)证明经预告登记的房地产权利终止的文件。

　　第五十七条　符合下列条件的预告登记及其注销登记的申请，应当准予登记：

　　(一)申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

　　(二)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突;

　　(三)申请人符合本条第二款的规定。

　　预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定：

　　(一)申请预购商品房预告登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人;

　　(二)申请预购商品房转让预告登记的，申请人一方应当是房地产登记册记载的商品房预购人，另一方应当是预购商品房转让合同载明的受让人;

　　(三)申请预购商品房抵押权预告登记的，申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的商品房预购人;

　　(四)申请房屋建设工程抵押权预告登记的，申请人应当是设定房屋建设工程抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的土地使用权人;

　　(五)申请注销预告登记的，申请人应当是原预告登记的当事人;

　　(六)单方申请预告登记的，申请人应当是房地产权利变动法律文件记载的一方当事人。

　　第五十八条　房地产登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并书面通知当事人;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

　　第五十九条　新建商品房所有权初始登记后，商品房预购人应当申请房地产转移登记。预购商品房设定抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

　　第六十条　新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

　　房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。

　　第六章　法律责任

　　第六十一条　房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。

　　第六十二条　房地产登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。

　　第六十三条　当事人伪造房地产权证书的，由市房地资源局依法没收伪造的房地产权证书，并移送司法机关处理。

　　第六十四条　市房地资源局和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第六十五条　当事人对市房地资源局、市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第七章　附则

　　第六十六条　对本市房地产总登记时应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。

　　房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告;公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。

　　第六十七条　本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。

　　第六十八条　本条例自20xx年5月1日起施行。

房地产抵押权登记

　　一、确认由抵押当事人向登记机关提出申请

　　《城市房屋权属登记管理办法》规定，他项权利登记应由权利人和他项权利人共同申请，这一规定中的权利人即是房屋所有权人，他项权利人即是抵押权人。当事人在填写登记申请表时，应当签名以示对申请登记事项的真实性负责。

　　在实际工作中有时会遇到这样的情况：当抵押一方为自然人时，由于抵押人在提出登记申请时未当场签字、或是由他人代为签字。事后抵押人即房屋所有权人会对抵押申请表上的签名或加盖的私人印章提出异议。进而否认抵押权登记的合法性。

　　有些金融机构为了改善服务，为贷款人代办抵押权登记，但是没有让抵押人出具委托书、由金融机构的工作人员作为抵押人的代理人申请，而仅仅用抵押人的身份证和印章申请登记。这样的做法极易引起争议。

　　按现有的规定，并没有要求当事人一定要在提出登记申请时当场在申请表上签名，有很多抵押人也习惯于使用私人印章。对于私人加盖的印章，我国大陆虽然尚未建立私人印章的注册制度，但无论是在行政管理或是司法实践中，都承认私人加盖的印章具有一定的效力，不能认为仅有私章而未有签名的登记文件无效。问题在于一巳对登记产生争议，就很难认定其真伪。如当事人称在登记文件中加盖的印章系伪造，或是印章系被盗用。一方面，伪造或是盗用他人印章的事确实也时有发生。另一方面，诡称印章系伪造、盗用的也屡见不鲜，难以辨别其真实状况。

　　对登记机关而言，身份证只能用以核对当事人(抵押人、抵押权人或其代理人)身份，持有他人的身份证并不能证明就是接受他人的委托。因此，凭他人的身份证件和印章是不能受理登记的。也有一些登记表上虽有签名，但不是在申请时所签，而是在提交申请前已事先签好，倘若事后查明为他人所代签，登记机关将会十分被动。因此，采用当事人在登记机关当场签名的方法，可以确认抵押当事人向登记机关提出了登记申请，基本杜绝此类纠纷。

　　二、抵押共有的房地产是否经过共有人同意

　　建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。这一规定并未区分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份额单独进行抵押，这种抵押应当是有效的。但是房地产能设定担保就在于它的交换价值，特别是用于抵押的房产很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，届时实现抵押权就会十分困难，徒增社会纠纷。因而，建设部做出这一规定是必要的。

　　抵押一方以共有的房地产抵押，如果没有事先征得其他共有人的书面同意，抵押人和抵押权人双方都存在过错。因为这一规定来自抵押管理办法，而并非登记办法，这是对抵押双方当事人的要求，即抵押人在订立抵押合同前就应当征得其他共有人的书面同意。

　　对于房屋所有权已登记为共有财产的，一般很少会出现此类问题，因为共有人也是房屋所有权人。问题在于“隐性”的共有人。我国的私有房产，虽然大部分属于配偶间共有，但是在形式上并未按照共有财产登记。建设部《城市房屋权属登记管理办法》虽然明确规定了“共有的房屋，由共有人共同申请”，但对于大多数配偶间共有的房产，申请人一般已习惯于由一方登记，而不愿意作为共有财产登记，登记机关如强行要求申请人以共有财产登记或是要求提供房产为一方所有的约定，反而会招致强烈的反对意见。

　　一方面，改变历史形成的习惯会有一个过程，另一方面，这也是房屋所有权登记中应当予以解决的一个问题。《婚姻法》修改以后，对于配偶间财产属于一方所有抑或共有，更趋向于由夫妻间自行约定。但是这一变化并不一定就在房屋所有权登记中能得到反映。作为抵押权人，易于把房屋权属证书上所载的所有权人作为抵押人。而作为登记机关，除了当事人能举证证明，房屋确为一方所有的财产以外，应将其视为夫妻共有财产。有很多城市的房地产登记机关，对于私有房产的抵押，要求夫妻双方到场签字，如属共有财产，由配偶作为共有人签名，如属一方所有，则由另一方证明。这样可大大减少日后可能发生的纠纷。

　　对于共有人问题，还应注意一些因所有权状况发生变化而产生的共有人，如有的产权人配偶已死亡，应注意其继承关系;有的是离婚后重组的家庭，现配偶不一定是共有人，这需要查阅登记档案，查明原申领房屋所有权的时间及产权来源。

　　三、未成年人的房产抵押问题

　　未成年人由于具有民事权利能力，同样可以买房，也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理权属登记时应当由未成年人的法定监护人代理。

　　我国《民法通则》规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人”。《民法通则》同时规定：未成年人的“监护人是他的法定代理人”。未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房屋。但是，由于各种原因，有许多购房者在子女尚未成年时就要将房屋出卖或是进行抵押，无论是将房屋出卖还是抵押，都是对房屋所有权的处分，法定代理人可以代为购买房屋，但无权随意处理被监护人的房屋。

　　按《民法通则》的规定：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。在很多场合，未成年人的父母处理房产并不一定是为了未成年人的利益，如有的未成年人的父母为了生产或经营的需要贷款、或是为他人担保，希望能用未成年人的房产进行抵押，不能认定其是为了被监护人的利益。

来源: https://www.512406.cn/view/arx.html